| La Junta de Propietarios
es el órgano soberano de la Comunidad y puede, por tanto, decidir sobre
todos los asuntos que sean de su competencia. Sin embargo, en función
del objeto del acuerdo, habrá de adoptarse con el respaldo de una determinada
parte de los votos (denominada "quórum"),
que varía también en ocasiones según la Junta se celebre en primera o
segunda convocatoria. Hemos de recordar que los comuneros que sean deudores
de la Comunidad no pueden votar, aunque entonces no se computa su coeficiente
para fijar la base del quórum.
El artículo 17 ordena las diversas mayorías que deben alcanzarse para la válida adopción de los correspondientes acuerdos, que sintetizamos a través del siguiente esquema:
- 1. Acuerdos con quórum de 1/3 (reglas 1 y 3)
- Servicios de telecomunicación, regulados en el Real Decreto-ley 1/1998: instalación de infraestructuras comunes en los edificios (a) para el acceso a dichos servicios o (b) para adaptar los existentes.
- Energías renovables: instalación de sistemas (a) comunes o (b) privativos.
- Nuevos suministros energéticos colectivos: infraestructuras necesarias para acceder a ellos.
- Mejora de eficiencia energética o hídrica: con aprovechamiento privativo.
Quórum: 1/3 sobre el total de propietarios y de cuotas de participación.
Límites: no puede repercutirse su coste (ni de instalación, ni de adaptación, ni de conservación, ni de mantenimiento) a quienes no hubieran votado expresamente en la Junta favor, pero tendrán que pagarlo actualizado con el interés legal si posteriormente les interesara beneficiarse de tales servicios e instalaciones.
Naturaleza: la nueva infraestructura tendrá siempre la consideración de elemento común, salvo instalación de mejora de eficiencia energética o hídrica.
Observaciones: (1) no puede repercutirse a los ausentes a la Junta que no manifestasen su discrepancia; (2) la decisión sobre la incorporación posterior al aprovechamiento de los servicios e infraestructuras de quienes no los hubiesen votado expresamente, es una potestad de la Junta de Propietarios que no está ligada a la decisión unilateral y pago del comunero adquiriente.
- 2. Acuerdos con quórum de mayoría absoluta (regla 2)
- Supresión de barreras arquitectónicas y ascensor:contempla tanto la ejecución de obras como nuevos servicios comunes a favor de las personas con discapacidad, y en el ascensor «en todo caso».
Quórum: mayoría (mitad más uno) sobre el total de propietarios y de cuotas.
Límites: no hay, (a) pues su coste se reparte entre todos incondicionalmente; (b) tampoco es obstáculo que se modifique el título constitutivo ni los estatutos.
Naturaleza: aunque no se dice, la nueva instalación es elemento común.
Observaciones: reserva de lo dispuesto en el artículo 10.1.b.
- 3. Acuerdos con quórum de 3/5 (reglas 3 y 4)
- Establecimiento o supresión de servicios(portería, conserjería, vigilancia, etc.)
- Arrendamiento de elementos comunes: sin uso específico en el edificio.
- Mejora de eficiencia energética o hídrica en el edificio: para el beneficio general.
- Innovaciones y mejoras no exigibles: para la «adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, según su naturaleza y características».
Quórum: 3/5 del total de propietarios y de cuotas.
Límites: (a) no los tienen los del apartado 3 (los 3 primeros) aunque modifiquen título o estatutos; (b) si su repercusión excede tres mensualidades ordinarias, no paga el disidente (aunque no pueda privársele) pero tendrá que pagarlo actualizado con el interés legal si posteriormente le interesa beneficiarse de la innovación.
Observaciones: (a) además de los expresamente citados (portería, etcétera) se admiten «otros servicios comunes de interés general»; (b) si la eficiencia energética o hídrica tienen aprovechamiento privativo, el régimen es distinto y aparece en el apartado 1 (con 1/3); (c) la exigibilidad de las innovaciones se liga a la «adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, según su naturaleza y características»; (d) posibilidad de incorporación posterior del inicial disidente a las innovaciones no exigidas.
- 4. Acuerdos con quórum de unanimidad (regla 6)
- Aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos
Quórum: unanimidad.
Observaciones: la modificación del título se produce por la alteración de la estructura o fábrica del edificio y en general de los elementos comunes.
- 5. Acuerdos de administración (regla 7)
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