La regla 7.ª, párrafo segundo del artículo 17 contempla la posibilidad de que el Juez, a petición del comunero dentro del mes siguiente posterior a la segunda Junta y después de oír a los comuneros opuestos, resuelva lo que considere equitativo cuando no se hubiese podido lograr mayoría por los trámites normales. Por este medio se proporciona un mecanismo complementario del de impugnación de acuerdos que sí se hubiesen adoptado.

Impugnación de acuerdos de la Junta

Como en su mayor parte lo relativo a este apartado tiene un complejo carácter técnico-jurídico que excede las posibilidades de este formato (de modo que se hace imprescindible la intervención de un abogado), nos centraremos en algunos aspectos que deben ser generalmente conocidos como presupuestos de necesario cumplimiento para que no fracase esa eventual impugnación. En primer lugar es fundamental atender que sólo podrán impugnarse los acuerdos por los comuneros ausentes o los presentes que votaron en contra y además salvaron su voto, lo que habrá que hacer constar en el acta mediante la identificación del comunero que vota en contra y su oposición al acuerdo, aunque no es preciso expresar las razones. En segundo lugar es necesario no tener deudas con la Comunidad o consignar su importe, si es que se prefiere no pagarlas, aunque este requisito no juega cuando los acuerdos a impugnar versan sobre las cuotas de gastos. En tercer lugar, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar la demanda ante el Juzgado es de tres meses desde que se adoptó el acuerdo, salvo que éste sea contrario a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso el plazo es de un año. Todo lo relativo a este procedimiento está regulado por el artículo 18 de la Ley.

Procedimiento frente a actividades prohibidas, dañosas o perjudiciales

Son éstas las actividades relacionadas en el párrafo 2 del artículo 7 de la Ley y entre ellas se encuentran las prohibidas en los Estatutos, las dañosas para el edificio y las que contravengan las normas sobre actividades molestas, insalubre, nocivas, peligrosas o ilícitas. Para su persecución, el precepto antes citado señala un procedimiento que tienen que seguir los órganos de la Comunidad antes de llegar al Juzgado.

Procedimiento frente al infractor de las prohibiciones del artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal.

A través de este procedimiento la Comunidad puede llegar a privar al infractor del uso del piso o local, bien sea el dueño bien el ocupante (inquilino, por ejemplo), por un periodo máximo de tres años; e incluso rescindir el contrato de arrendamiento si el ocupante infractor es un inquilino.

En primer lugar es necesario que el Presidente, por sí mismo o a instancia de otro comunero u ocupante, requiera al infractor que cese de inmediato en las actividades advirtiéndole que de no hacer caso se presentará demanda judicial, requerimiento que debe hacerse de modo que quede constancia de su recepción. Y si a pesar de ese requerimiento persiste el infractor en el ejercicio de las actividades prohibidas, molestas, peligrosas, etc., el Presidente deberá convocar Junta de Propietarios para que acuerde si le faculta para presentar demanda judicial, debiendo intervenir a continuación obligatoriamente un abogado.

También contempla la Ley que, atendiendo la gravedad y trascendencia de la actividad infractora, acuerde el Juez a petición de la Comunidad su cese inmediato y cautelar. El párrafo 2 del artículo 7 permite que el Juez adopte las medidas que aseguren que su orden de cese de actividades se respete.