Servicios de calefacción, agua caliente y ascensor

Pueden ser elementos comunes generales pero también puede disponer el Título Constitutivo que sirvan solamente a determinados comuneros pero no a otros (por ejemplo, excluyendo a los locales).

La reparación de estas instalaciones ha planteado en la práctica muchas polémicas y no pocos litigios ante los Juzgados, con resultados no siempre coincidentes. Debe distinguirse según se trate de reparación de averías menores o derivadas del simple uso, que tienen que costearse solamente por los vecinos que disponen de ese servicio; o de reparaciones exigidas por la amortización de la instalación, o de su sustitución por la causa que sea, en cuyo caso el coste deberá sufragarse por todos los comuneros, sean o no beneficiarios de ella, sin que sea válida la cláusula de los Estatutos que les releve de tales gastos.

Patios

También la consideración de los patios ha producido una densa polémica pues pueden ser elementos comunes de uso común, elementos comunes de uso privativo y también elementos privativos, lo que no siempre determina con precisión el Título Constitutivo, obligando a interpretaciones generadoras de serios conflictos.

La situación más problemática se da en el supuesto del patio común de uso privativo cuando el comunero que tiene su uso exclusivo emprende actuaciones constructivas sobre él (lo que está prohibido) o cuando se deteriora y es necesaria su reparación, en cuyo caso vale lo antes apuntado para las terrazas o azoteas comunes de uso privativo.

Garajes o plazas de aparcamiento

Plantean frecuentemente confusión por la versatilidad de su presentación: (1) puede que cada plaza de garaje constituya una propiedad autónoma e independiente; (2) puede que sea un anejo de una vivienda, estando su propiedad vinculada a ella; (3) puede que la dependencia en que se encuentran las plazas de garaje sea un elemento privativo pero éstas no tengan individualidad jurídica, asignándose solamente su uso en función de la participación indivisa que su titular (sea comunero o no) ostente sobre esa dependencia; (4) o puede que esa dependencia que acoge las plazas de garaje sea un elemento común toda ella, ordenándose su uso del modo que se convenga o determinen, en su caso, los Estatutos.

Es muy frecuente encontrar en la práctica que se reconoce como comuneros individuales a los titulares de cuotas indivisas, de los del supuesto planteado en tercer lugar, cuando en realidad no lo son pues son miembros de la comunidad de bienes dueña de la dependencia que, ésta sí, es la comunera. Es, por decirlo bien, una comunidad de bienes miembro de la Comunidad de Propietarios del edificio, siendo ésa la que tiene el único voto que corresponde a toda la dependencia y a la que corresponde el coeficiente, con independencia de lo que, ya en su plano interno, sirva para ordenar las relaciones de sus miembros.

Las plazas de garaje no pueden cerrarse, aunque se haga dentro de sus límites materiales, salvo que lo autoricen expresamente los Estatutos. No hay obstáculo en principio para que en el acceso a la plaza se instalen dispositivos que impidan aparcar un vehículo en ella siempre y cuando no perjudiquen sustancialmente la maniobrabilidad que se daría cuando esa se encontrase desocupada.

Configuración exterior

Se refiere a ella el artículo 7 de la Ley, aludiendo al aspecto del edificio perceptible desde el exterior, pudiendo permitir los Estatutos su alteración si ésta atiende un fin razonable y para un objeto proporcionado.