Los Elementos Comunes. 

 

Obras de innovación

El régimen legal de las obras de innovación ha experimentado una profunda transformación tras las grandes reformas de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 y 2013, cuya exposición haremos dividiéndolas en diversas clases:

  • Innovaciones necesarias: son aquellas que permiten que el edificio o sus instalaciones rindan las prestaciones que exigen los apartados 1.a y 1.b del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: (a) las genéricamente reclamadas por el deber de conservación del inmueble (apartado 1.a); (b) las que satisfagan los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (apartado 1.a), contempladas a su vez en el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación; (c) las que cumplan las condiciones de ornato y cualesquiera otras ordenadas por la Administración; (d) las que garanticen los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, así como las reclamadas por quienes las necesiten para desplazarse por el edificio (apartado 1.b), en este caso con el límite económico de que la repercusión no exceda de doce mensualidades de gastos comunes.

  • Innovaciones adecuadas del artículo 17A través de sus cuatro primeras reglas, el artículo 17 establece las diversas mayorías que deben alcanzar los acuerdos que adopte la Junta de Propietarios para emprender las iniciativas que aquellas contemplan:

    • 1. Acuerdos con quórum de 1/3 (reglas 1 y 3)

      • Servicios de telecomunicación, regulados en el Real Decreto-ley 1/1998: instalación de infraestructuras comunes en los edificios (a) para el acceso a dichos servicios o (b) para adaptar los existentes.
      • Energías renovables: instalación de sistemas (a) comunes o (b) privativos.
      • Nuevos suministros energéticos colectivos: infraestructuras necesarias para acceder a ellos.
      • Mejora de eficiencia energética o hídrica: con aprovechamiento privativo.

      Quórum: 1/3 sobre el total de propietarios y de cuotas de participación.
      Límites: no puede repercutirse su coste (ni de instalación, ni de adaptación, ni de conservación, ni de mantenimiento) a quienes no hubieran votado expresamente en la Junta favor, pero tendrán que pagarlo actualizado con el interés legal si posteriormente les interesara beneficiarse de tales servicios e instalaciones.
      Naturaleza: la nueva infraestructura tendrá siempre la consideración de elemento común, salvo instalación de mejora de eficiencia energética o hídrica.
      Observaciones: (1) no puede repercutirse a los ausentes de la Junta que no manifestasen su discrepancia; (2) la decisión sobre la incorporación posterior al aprovechamiento de los servicios e infraestructuras de quienes no los hubiesen votado expresamente, es una potestad de la Junta de Propietarios que no está ligada a la decisión unilateral y pago del comunero adquiriente.

    • 2. Acuerdos con quórum de mayoría absoluta (regla 2)

      • Supresión de barreras arquitectónicas y ascensor: instalación de infraestructuras comunes en los edificios (a) para el acceso a dichos servicios o (b) para adaptar los existentes.

      Quórum:mayoría (mitad más uno) sobre el total de propietarios y de cuotas.
      Límites:no hay, (a) pues su coste se reparte entre todos incondicionalmente; (b) tampoco es obstáculo que se modifique el título constitutivo ni los estatutos.
      Naturaleza:aunque no se dice expresamente, la nueva instalación es elemento común.
      Observaciones:reserva de lo dispuesto en el artículo 10.1.b.

    • 3. Acuerdos con quórum de 3/5 (reglas 3 y 4)

      • Establecimiento o supresión de servicios : (portería, conserjería, vigilancia, etc.)
      • Arrendamiento de elementos comunes : sin uso específico en el edificio.
      • Mejora de eficiencia energética o hídrica en el edificio :
      • Innovaciones y mejoras no exigibles : para la «adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, según su naturaleza y características».

      Quórum:3/5 del total de propietarios y de cuotas.
      Límites:(a) no los tienen los del apartado 3 (los 3 primeros) aunque modifiquen título o estatutos; (b) si su repercusión excede tres mensualidades ordinarias, no paga el disidente (aunque no pueda privársele) pero tendrá que pagarlo actualizado con el interés legal si posteriormente le interesa beneficiarse de la innovación.
      Observaciones:(a) además de los expresamente citados (portería, etcétera) se admiten «otros servicios comunes de interés general»; (b) si la eficiencia energética o hídrica tienen aprovechamiento privativo, el régimen es distinto y aparece en el apartado 1 (con 1/3); (c) la exigibilidad de las innovaciones se liga a la «adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, según su naturaleza y características»; (d) posibilidad de incorporación posterior del inicial disidente a las innovaciones no exigidas.

 

Puede picar en el tema cuya exposición le interese.:
Consulta Online