Los Elementos Comunes. 

 

Subsuelo, suelo y vuelo.

Se entiende por suelo la parcela de terreno sobre la que está construido el edificio. El Tribunal Supremo español ha defendido enérgicamente su carácter de elemento común por naturaleza, negando que pueda dejar de serlo, ni aún parcialmente.

El subsuelo es la proyección vertical que hay bajo el suelo, es decir más debajo de hasta donde llega el final del edificio, y es también elemento común. Tiene mucho valor práctico porque puede excavarse y obtenerse así nuevas plantas, para aparcamientos, por ejemplo.

El vuelo es el espacio que existe en la proyección vertical hacia arriba desde el final del edificio, por donde podrá prolongarse construyendo sobre él nuevas plantas. A diferencia del suelo, el vuelo puede pertenecer a una tercera persona si así se dice en el Título Constitutivo o en los Estatutos.

Cimentaciones, muros de cargas y estructura en general.

Son elementos comunes esenciales y no cabe que puedan ser objeto de propiedad privativa aunque los Estatutos pueden permitir aprovechamientos especiales sobre ellos en favor de algún comunero siempre que no se perjudique al interés comunitario.

La Comunidad de Propietarios está obligada al mantenimiento de estos elementos comunes y a emprender en ellos cuantas actuaciones exija su aprovechamiento normal por todos los comuneros: reforzándolos cuando, por ejemplo, la estructura portante de una planta para garaje no ofrezca con suficiente seguridad toda la resistencia exigible.

Pero los comuneros no pueden realizar obras sobre elementos comunes estructurales sin contar con el consentimiento unánime de los vecinos y no es válida la autorización genérica que los Estatutos concedan en contrario.

Paredes de cerramiento del edificio.

Aunque los muros y paredes no cumplan funciones estructurales, los que sirven para delimitar perimetralmente del exterior el cuerpo de la edificación (bien cierren partes comunes o partes privativas de su interior) son elementos comunes y no puede abrirse hueco en ellos sin contar con el consentimiento unánime, aunque los Estatutos pueden contener cláusulas consintiendo determinadas actuaciones sobre estas paredes de cerramiento.

 

Cubiertas o tejados; azoteas y terrazas.

Las cubiertas o tejados son elementos comunes por naturaleza, no pueden ser objeto de propiedad privativa y la Comunidad está obligada a su reparación aunque, como es inevitable, los efectos de su deterioro los padezca fundamentalmente quien tenga su vivienda en la parte inmediata inferior.

Las azoteas y terrazas constituyen una modalidad de la cubierta porque además de servir de cerramiento superior y de proteger el edificio, permiten su aprovechamiento pues pueden ser pisadas y ocupadas por las personas. Las terrazas y azoteas pueden ser elemento común, propiedad privativa de un comunero o incluso adoptar una modalidad mixta, al compatibilizar su carácter común con el uso privativo, lo que frecuentemente ocurre cuando el acceso a la terraza sólo puede hacerse a través de la vivienda de un comunero, que es quien de tal forma tiene asignado su uso.

Resulta siempre muy problemático lo relativo a la reparación de estas terrazas cuando tienen ese carácter mixto pues no es siempre fácil determinar la naturaleza del deterioro para establecer su causa: si ha sido espontáneo (por la propia degradación de sus materiales y la influencia de los agentes meteorológicos) o si ha venido determinado por un uso impropio y agresivo, pues según la causa la reparación deberá ser costeada por la Comunidad de Propietarios o por el comunero que la use particularmente.

 

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